En France, la question des loyers impayés et des procédures d’expulsion est encadrée par des lois strictes qui visent à protéger à la fois les propriétaires et les locataires. Le nombre de mois de loyer impayé avant qu’une procédure d’expulsion ne soit initiée dépend de plusieurs facteurs, notamment de la patience et de la décision du propriétaire, des délais légaux, et des démarches entreprises par les deux parties. Voici les étapes et les critères clés pour comprendre combien de loyers impayés peuvent aboutir à une expulsion.
Table des matières
Le nombre de loyers impayés avant l’expulsion
Conséquences d’un retard de paiement du loyer
Lorsqu’un locataire ne paie plus son loyer, le propriétaire peut subir de graves conséquences financières et personnelles. Si le loyer impayé empêche de rembourser un crédit immobilier, cela peut entraîner des pénalités, voire la saisie du bien. De plus, les frais juridiques pour une expulsion sont élevés, et le propriétaire risque de se retrouver avec un logement dégradé, nécessitant des réparations coûteuses. Enfin, les délais judiciaires, combinés à la trêve hivernale, peuvent prolonger la vacance du logement, augmentant le stress et les pertes pour le propriétaire.
Nombre minimum de loyers impayés pour entamer une procédure d’expulsion
Procédure en cas de loyer impayé
1. Contacter le locataire directement
Lorsque votre locataire ne paie pas son loyer, cherchez dans un premier temps à comprendre sa situation. Pour ce faire, entrez en contact avec l’intéressé par les canaux habituels :
- une visite ;
- un appel téléphonique ;
- un message Whatsapp ou
- un courrier électronique.
Si le locataire n’est pas joignable, vous pouvez lui transmettre une lettre de relance pour avoir un règlement à l’amiable. En général, quand vous faites face à une situation d’impayé de loyer, il est important de vous rapprocher du locataire. Cela vous permet de comprendre les raisons qui pourraient entrainer une telle situation. Il peut s’agir d’un simple retard, d’un problème financier ou d’un oubli.
Il est toujours préférable de trouver un accord à l’amiable avec le locataire pour régler les impayés. Vous pouvez faire la proposition d’un échéancier pour le remboursement des dettes, une réduction du loyer en échange d’un départ anticipé du locataire. Attention: cet accord doit etre écrit pour éviter tout litige ultérieur.
2. Faire appel à la caution
Si un accord à l’amiable n’est pas possible, vous pouvez clairement préciser à votre locataire que vous devrez faire recours aux procédures judiciaires si la situation n’est pas réglée de façon calme et claire dans la plus grande des courtoisies.
Dans le cas , vous pouvez faire appel à la caution pour recouvrir les montants impayés. Il est nécessaire d’adresser au garant un courrier recommandé avec accusé de réception.
3.Garantie loyer impayé
La garantie loyer impayé est une assurance proposée par certaines compagnies d’assurance ou par des agences immobilières pour couvrir les propriétaires en cas de loyers impayés. Cette garantie permet au propriétaire de se faire rembourser les loyers impayés par une compagnie d’assurance ou une agence immobilière.
Pour en bénéficier, le propriétaire doit faire une déclaration de sinistre, attendre la décision de l’assureur ou de l’agence immobilière, obtenir l’indemnisation et éventuellement engager une procédure contre le locataire défaillant.
4. Envoyer une lettre de mise en demeure par lettre d’avocat
La mise en demeure peut adressée par le créancier et par nécessairement par un avocat. En pratique, lorsque le créancier envoi lui-même le courrier de mise en demeure, celui-ci est traité par le débiteur comme une relance supplémentaire. Son efficacité s’en trouve ainsi très limitée.
Lorsqu’elle est envoyée par un avocat, la mise en demeure montre à votre adversaire votre détermination pour régler le litige, et si besoin par la voie judiciaire.
De cette façon, vous exercez sur votre adversaire une pression suffisamment forte pour le contraindre à trouver une solution amiable car s’il est dans son tort, il aura tout intérêt à éviter une procédure judiciaire qu’il a toutes les chances de perdre.
Pour cette objective, Miseendemeure.fr propose la solution en ligne:
- Mise en demeure par lettre d’avocat à 69€ pour une mise en demeure standard et à 169€ pour une mise en demeure sur mesure, en quelques clics
LANCER UNE MISE EN DEMEURE PAR LETTRE D'AVOCAT
Commandement de payer dès la deuxième loyer impayé
Le commandement de payer est un acte officiel délivré par l’intermédiaire d’un huissier de justice qui enjoint son destinataire à payer sa dette dans un délai de deux mois. Le délai est ramené à un mois dans le cas d’une location meublée ou d’un bail commercial.
Le commandement de payer doit être délivré à un débiteur dans deux situations principales :
- Dans un contentieux de droit commun : pour exiger d’un débiteur le paiement d’une créance liquide et exigible constatée par un titre exécutoire, c’est-à-dire une décision de justice définitive ou un acte notarié ;
- Dans le cadre d’un contentieux locatif : pour exiger du locataire débiteur le paiement de toute somme impayée dans l’exécution du contrat de bail (loyers, charges).
Quelles sont les conséquences du commandement de payer ?
Il est impossible d’assigner directement le locataire devant le Tribunal avant l’expiration du délai du commandement de payer.
- Si votre locataire a régularisé sa situation dans le délai de deux mois fixé par le commandement de payer, il ne sera pas possible de résilier le bail et de poursuivre l’expulsion du locataire. Le bail suivra son cours.
- Si au contraire votre locataire n’a pas régularisé sa situation dans ce délai, le bail est résilié de plein droit et il est alors possible de l’assigner en référé devant le Juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail, demander sa condamnation au paiement des sommes impayées et prononcer son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef.
Engager une procédure d’expulsion suite le délai de deux mois
le propriétaire peut saisir le Juge des contentieux de la protection pour demander une expulsion. Cette procédure peut permettre d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, ainsi que la condamnation du locataire au paiement de loyers et charges impayés. Cette procédure peut s’avérer longue et la dette de votre locataire continuera probablement d’augmenter jusqu’à son départ.
De plus, en pratique, le locataire indélicat demande souvent au Juge au moins un renvoi lors de la première audience pour préparer sa défense, ce qui vous faire perdre encore un à deux mois supplémentaires.
Il faut donc anticiper ces contre-temps en assignant le locataire sans tarder dès l’expiration du délai prévu au commandement de payer.
Comment se déroule la procédure ?
Une fois que le délai d’impayés de loyer est atteint, le bailleur peut entamer une procédure d’expulsion contre le locataire. Cette procédure vise à récupérer le logement impayé et à résoudre le litige entre le bailleur et le locataire. Voici les étapes clés de la procédure d’expulsion :
- Notification du commandement de payer : Le bailleur doit envoyer au locataire un commandement de payer, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Ce document officiel informe le locataire de son obligation de payer les loyers impayés dans un délai spécifique.
- Assignation devant le tribunal : Si le locataire ne répond pas au commandement de payer dans les délais impartis, le bailleur peut saisir le tribunal compétent. Il doit déposer une assignation devant le tribunal pour engager une action en expulsion.
- L’audience devant le Juge des contentieux de la protection : Le locataire et le bailleur sont convoqués à une audience devant le juge. Le locataire a la possibilité de présenter sa défense et de contester l’expulsion, tandis que le bailleur peut fournir des preuves de loyers impayés et demander la récupération du logement.
- Ordonnance d’expulsion : Après avoir examiné les arguments des deux parties, le juge prend une décision. Si le juge accorde l’expulsion, une ordonnance d’expulsion est délivrée, fixant le délai imparti au locataire pour quitter les lieux.
LANCER VOTRE PROCEDURE LOYER IMPAYES PAR UN AVOCAT
Délais et démarches de la procédure d’expulsion
La procédure d’expulsion peut être longue. S’il est impossible de prévoir la durée exacte d’une procédure d’expulsion, vous pouvez néanmoins en faire une vague estimation en tenant compte des délais suivants à titre indicatif :
- Le locataire dispose d’un délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer pour régulariser sa situation ;
- L’assignation doit être signifiée au moins deux mois avant la date de l’audience prévue ;
- Le Juge ne prend pas sa décision le jour de l’audience. L’affaire est mise en délibéré et il faut compter généralement un à deux mois pour obtenir l’ordonnance de référé ;
- Le locataire dispose d’un délai de 15 jours pour interjeter appel de l’ordonnance rendue à compter de sa signification ;
- Le commandement d’avoir à quitter les lieux octroi un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter ;
- L’expulsion ne peut pas intervenir durant la trêve hivernale, généralement entre début novembre et fin mars.
La procédure peut donc s’avérer longue et La procédure d’expulsion locataire donc s’avérer longue et il peut s’écouler au moins 6 mois avant que le propriétaire obtienne une ordonnance du tribunal. En cas d’obstination du locataire, la procédure peut durer plus d’une année . Vous devez donc anticiper ce délai et agir dès les premiers signes de défaillance de votre locataire.
Les protections pour les locataires : La trêve hivernale
