Combien de loyer impayé avant expulsion, cette question est fréquemment posée par des propietaires lorsqu’un locataire ne paie pas ses loyers à temps.
La loi française prévoit des règles strictes concernant l’expulsion des locataires pour loyers impayés. Les propriétaires doivent respecter ces règles pour éviter des problèmes juridiques et pour protéger les droits de leurs locataires.
Le Code civil et la loi du 6 juillet 1989 fixent les règles en la matière. En général, le locataire doit être en défaut de paiement du loyer depuis un mois pour que le propriétaire puisse entamer une procédure d’expulsion.
1. Contacter le locataire directement
Lorsque votre locataire ne paie pas son loyer, cherchez dans un premier temps à comprendre sa situation. Pour ce faire, entrez en contact avec l’intéressé par les canaux habituels :
- une visite ;
- un appel téléphonique ;
- un message Whatsapp ou
- un courrier électronique.
Si le locataire n’est pas joignable, vous pouvez lui transmettre une lettre de relance pour avoir un règlement à l’amiable. En général, quand vous faites face à une situation d’impayé de loyer, il est important de vous rapprocher du locataire. Cela vous permet de comprendre les raisons qui pourraient entrainer une telle situation. Il peut s’agir d’un simple retard, d’un problème financier ou d’un oubli.
Il est toujours préférable de trouver un accord à l’amiable avec le locataire pour régler les impayés. Cela peut passer par la proposition d’un échéancier pour le remboursement des dettes ou encore une réduction du loyer en échange d’un départ anticipé du locataire. Il est important de formaliser cet accord par écrit pour éviter tout litige ultérieur.
Si un accord à l’amiable n’est pas possible, vous pouvez clairement préciser à votre locataire que vous devrez faire recours aux procédures judiciaires si la situation n’est pas réglée de façon calme et claire dans la plus grande des courtoisies.
2. Faire appel à la caution, Garantie loyer impayé
Si un accord à l’amiable n’est pas possible avec votre locataire directement, vous pouvez faire appel à la caution pour recouvrir les montants impayés. Il est nécessaire d’adresser au garant un courrier recommandé avec accusé de réception.
La garantie loyer impayé est une assurance proposée par certaines compagnies d’assurance ou par des agences immobilières pour couvrir les propriétaires en cas de loyers impayés. Cette garantie permet au propriétaire de se faire rembourser les loyers impayés par une compagnie d’assurance ou une agence immobilière.
Pour en bénéficier, le propriétaire doit faire une déclaration de sinistre, attendre la décision de l’assureur ou de l’agence immobilière, obtenir l’indemnisation et éventuellement engager une procédure contre le locataire défaillant.
3.Envoyer une lettre de mise en demeure
Si la première négociation à l’amiable n’a pas été fructueuse, vous pouvez envoyer une lettre de mise en demeure à votre locataire pour lui rappeler son obligation de payer le loyer dans les délais impartis. Cette lettre doit être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception. Elle doit préciser le montant du loyer impayé, la date à laquelle le loyer aurait dû être payé et la date limite pour effectuer le paiement. Cette mise en demeure permet de rappeler au locataire ses obligations contractuelles et d’entamer une procédure de recouvrement si le paiement n’est pas effectué dans les délais impartis.
Vous pouvez trouver des modèles de mise en demeure gratuits dans mise en demeure exemples.
4. Envoyer une lettre de mise en demeure par lettre d’avocat
La mise en demeure peut adressée par le créancier et par nécessairement par un avocat. En pratique, lorsque le créancier envoi lui-même le courrier de mise en demeure, celui-ci est traité par le débiteur comme une relance supplémentaire. Son efficacité s’en trouve ainsi très limitée.
Lorsqu’elle est envoyée par un avocat, la mise en demeure montre à votre adversaire votre détermination pour régler le litige, et si besoin par la voie judiciaire.
De cette façon, vous exercez sur votre adversaire une pression suffisamment forte pour le contraindre à trouver une solution amiable car s’il est dans son tort, il aura tout intérêt à éviter une procédure judiciaire qu’il a toutes les chances de perdre.
Pour cette objective, Miseendemeure.fr propose la solution en ligne:
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Commandement de payer dès la deuxieme loyer impayé
Le commandement de payer est un acte officiel délivré par l’intermédiaire d’un huissier de justice qui enjoint son destinataire à payer sa dette dans un délai de deux mois. Le délai est ramené à un mois dans le cas d’une location meublée ou d’un bail commercial.
Le commandement de payer doit être délivré à un débiteur dans deux situations principales :
- Dans un contentieux de droit commun : pour exiger d’un débiteur le paiement d’une créance liquide et exigible constatée par un titre exécutoire, c’est-à-dire une décision de justice définitive ou un acte notarié ;
- Dans le cadre d’un contentieux locatif : pour exiger du locataire débiteur le paiement de toute somme impayée dans l’exécution du contrat de bail (loyers, charges).
Comment faire délivrer un commandement de payer ?
Le est un acte technique très spécifique. Il s’agit d’un acte très formaliste qui comporte à peine de nullité de nombreuses mentions obligatoires.
Pour cette raison, nous vous déconseillons fortement de le rédiger vous-même du fait de son formalisme car il risquerait fort d’être frappé de nullité.
Confiez sa rédaction à notre cabinet d’avocat partenaire qui prens en charge de transmetter à un huissier de justice pour sa signification.
Quelles sont les conséquences du commandement de payer ?
Il est impossible d’assigner directement le locataire devant le Tribunal avant l’expiration du délai du commandement de payer.
- Si votre locataire a régularisé sa situation dans le délai de deux mois fixé par le commandement de payer, il ne sera pas possible de résilier le bail et de poursuivre l’expulsion du locataire. Le bail suivra son cours.
- Si au contraire votre locataire n’a pas régularisé sa situation dans ce délai, le bail est résilié de plein droit et il est alors possible de l’assigner en référé devant le Juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail, demander sa condamnation au paiement des sommes impayées et prononcer son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef.
Engager une procédure d’expulsion suite le delai de deux mois
le propriétaire peut saisir le Juge des contentieux de la protection pour demander une expulsion. Cette procédure peut permettre d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, ainsi que la condamnation du locataire au paiement de loyers et charges impayés.
Cette procédure peut s’avérer longue et la dette de votre locataire continuera probablement d’augmenter jusqu’à son départ.
De plus, en pratique, le locataire indélicat demande souvent au Juge au moins un renvoi lors de la première audience pour préparer sa défense, ce qui vous faire perdre encore un à deux mois supplémentaires.
Il faut donc anticiper ces contre-temps en assignant le locataire sans tarder dès l’expiration du délai prévu au commandement de payer.
Comment se déroule la procédure ?
- Après un commandement de payer demeuré infructueux, le propriétaire doit assigner le locataire devant je Juge des contentieux de la protection. L’assignation doit être délivrée par un huissier de justice et elle devra être notifiée à la Préfecture. Attention, l’assignation doit être signifiée au moins deux mois avant la date d’audience.
- L’audience devant le Juge des contentieux de la protection : Le Juge des contentieux de la protection examine la demande d’expulsion lors d’une audience.
- Après l’audience de jugement, l’affaire sera mise en délibéré et le juge prendra en moyenne 3 semaines à un mois pour rendre sa décision. Le juge rendra alors une ordonnance prononçant la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, ainsi que la condamnation du locataire au paiement de loyers et charges impayés. Le propriétaire doit faire signifier l’ordonnance au locataire par un huissier de justice.
Combien de temps dure une procédure d’expulsion ?
La procédure d’expulsion peut être longue. S’il est impossible de prévoir la durée exacte d’une procédure d’expulsion, vous pouvez néanmoins en faire une vague estimation en tenant compte des délais suivants à titre indicatif :
- Le locataire dispose d’un délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer pour régulariser sa situation ;
- L’assignation doit être signifiée au moins deux mois avant la date de l’audience prévue ;
- Le Juge ne prend pas sa décision le jour de l’audience. L’affaire est mise en délibéré et il faut compter généralement un à deux mois pour obtenir l’ordonnance de référé ;
- Le locataire dispose d’un délai de 15 jours pour interjeter appel de l’ordonnance rendue à compter de sa signification ;
- Le commandement d’avoir à quitter les lieux octroi un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter ;
- L’expulsion ne peut pas intervenir durant la trêve hivernale, généralement entre début novembre et fin mars.
La procédure peut donc s’avérer longue et La procédure d’expulsion locataire donc s’avérer longue et il peut s’écouler au moins 6 mois avant que le propriétaire obtienne une ordonnance du tribunal. En cas d’obstination du locataire, la procédure peut durer plus d’une année . Vous devez donc anticiper ce délai et agir dès les premiers signes de défaillance de votre locataire.
Les avantages de notre offre en ligne
- Notre service en ligne vous permet de gérer avec simplicité votre litige locatif. Nous vous assistons tout au long de la procédure, de la phase amiable à l’obtention de l’ordonnance de référé et nous mandatons l’huissier de justice qui sera chargé de délivrer les actes. Vous n’avez aucune démarche à faire de votre côté.
- Vous gérez votre procédure et vous êtes informé de son état d’avancement au jour le jour, depuis chez vous, via une interface en ligne personnalisée, sans perdre de temps pour chercher un avocat de confiance et sans vous déplacer en cabinet.
- Votre affaire est gérée par l’un de nos avocats avec toute la réactivité qu’elle mérite.
