Chaque année en France environ 150.000 locataires font l’objet d’une procédure d’expulsion, dont environ 16.000 d’entre elles se terminent par une expulsions effective.
Pour les propriétaires bailleurs, cette situation peut rapidement devenir un cauchemar, car ils doivent faire face à toutes les charges inhérentes au logement (charges de copropriété, taxe foncière, échéances d’emprunt à rembourser…) sans percevoir les loyers durant une longue période. Certains bailleurs peuvent même se trouver dans une situation de détresse financière à cause d’un locataire indélicat.
Si vous êtes propriétaire bailleur, vous devez être très vigilant et réagir sans tarder face aux premiers impayés. En cas de problèmes d’impayés, la question importante se pose : Comment expulser un locataire rapidement?
Dans cette article, nous vous expliquons vos droits et vous donnons les conseils pour obtenir le départ de votre locataire indélicat dans les meilleurs délais.
Table des matières
Conseil n° 1 : Être très vigilant sur la situation de votre compte
Vous devez vérifier tous les mois si votre locataire a bien payé le loyer à la date définie.
Vous devez réagir au moindre retard et contacter votre locataire pour en comprendre la cause et faire le point avec lui sur sa situation.
La causes possibles d’impayés de loyers sont les suivantes :
Première possibilité : votre locataire est honnête et de bonne foi et il travers une période difficile mais temporaire (changement professionnel, maladie…).
Si un rétablissement rapide de sa situation est possible, vous pouvez choisir de lui faire confiance et organiser avec lui la régularisation de sa situation à court terme, par exemple en convenant d’un échéancier de courte durée et réaliste pour régulariser ce faux pas.
Dans ce cas il est préférable de signer un accord écrit sur l’échéancier convenu.
Deuxième possibilité : votre locataire est honnête et de bonne foi mais sa situation financière est durablement compromise. Il apparaît que celui-ci ne pourra pas régulariser à court terme sa situation. Vous devez alors organiser son départ.
Troisième possibilité : votre locataire est malhonnête et de mauvaise foi. Souvent ce type de locataires connaissent bien les failles du système judiciaire français et ils n’hésitent pas à fournir de faux documents pour entrer dans les lieux afin de cacher leur véritable situation professionnelle et financière au bailleur.
Conseil n° 2 : Convaincre amiablement votre locataire de partir de lui-même
La meilleure solution est de négocier si possible avec votre locataire pour parvenir à le convaincre de partir de lui-même.
Il sera d’autant plus facile de parvenir à un accord amiable que votre locataire est de bonne foi.
Il peut comprendre de lui-même que sa situation financière durablement compromise et qu’il n’est pas dans son intérêt de se maintenir dans les lieux en voyant sa dette augmenter chaque mois jusqu’à devenir insoutenable.
Votre objectif prioritaire est de relouer le logement le plus rapidement possible. Afin de vous épargner une procédure judiciaire longue, vous pouvez éventuellement consentir d’abandonner tout ou partie de la dette de votre locataire, selon son montant, en échange de son départ rapide.
Conseil n° 3 : Mettre la pression sur le locataire pour le convaincre de partir
Dès les premiers manquements de votre locataire, même en cas de simples retards, il faut lui adresser une lettre de mise en demeure afin de lui notifier ses fautes et lui enjoindre de se respecter strictement ses obligations contractuelles. Vous pouvez faire une mise en demeure par lettre d’avocat en ligne à 84 € sur notre site, la lettre sera envoyé a votre locataire sous 72h après votre validation.
MISE EN DEMEURE PAR LETTRE AVOCAT
Nous vous proposons sur le site Miseendemeure.fr de faire une lettre de mise en demeure par avocat que vous pouvez adresser à votre locataire ainsi sa caution.
Nous vous conseillons de demander à votre locataire de vous fournir un Relevé d’Identité Bancaire lors de son entrée dans les lieux.
Si vous disposez des coordonnées bancaires de celui-ci, vous pouvez faire procéder à une saisie-conservatoire. Cette saisie sera pratiquée par surprise sur le compte bancaire de votre locataire et permettra si son compte est provisionné de garantir au moins partie de votre créance.
De plus, il faut informer la Caisse d’Allocations Familiales des impayés de loyers que vous subissez afin que vous soit directement reversée la part de loyer éventuellement payée par la CAF.
Avec les pressions qui ont reçu, à partir de quitter le logement et rembourser la dette de loyer impayés, il n’a aucune autre solution de vivre normalement.
En exerçant une pression de plus en plus importante sur votre locataire, vous mettez toutes les chances de votre côté de le faire partir de lui-même, ce qui est bien évidemment le scénario le plus favorable pour vous.
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Conseil n°4 : Expulser un locataire par la procédure judicaire sans attendre.
La procédure d’expulsion locataire est le processus juridique suivi par un propriétaire pour récupérer son bien immobilier lorsque le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles, notamment en cas de non-paiement des loyers ou de non-respect des règles du contrat de location. Elle vise à obtenir une décision de justice qui ordonne l’expulsion du locataire et fixe un délai pour qu’il quitte les lieux.
S’il est toujours préférable de parvenir à trouver une solution amiable, il ne faut perdre de vue que expulser un locataire par la procédure d’expulsion peut être longue et qu’il faut donc anticiper, même si vous privilégiez la discussion avec votre locataire, vous devez anticiper l’éventualité d’une procédure judiciaire et ne pas perdre de temps.
Dès lors qu’il apparaît clair que votre locataire ne régularisera pas sa situation, vous devez lui faire parvenir un commandement de payer.
A titre indicatif, les délais de procédure sont approximativement les suivants :
- Commandement de payer : 2 mois entre le jour notification au locataire et l’assignation devant le Tribunal (1 mois en cas de location meublée)
- Assignation en référé et obtention de la décision de justice : minimum 6 mois
L’ordonnance de référé condamnera le locataire au paiement de la dette de loyers et charges impayés, prononcera la résiliation du bail, condamnera le locataire à une indemnité d’occupation pour la durée de maintien dans les lieux après la résiliation du bail, et enfin prononcera l’expulsion du locataire.
La procédure d’expulsion peut prendre encore plusieurs mois.
La Préfecture devra en dernier lieu autoriser le concours de la force publique pour procéder à l’expulsion et en pratique cette décision peut prendre encore plusieurs mois.
Lorsque l’huissier demande le concours de la force publique, le Préfet doit répondre dans un délai de deux mois, l’absence de réponse valant refus.
Ainsi, l’octroi du concours de la force publique peut prendre plusieurs mois encore.
De plus, les expulsions sont interdite durant la période de trêve hivernale, entre le 1er novembre et le 31 mars.
Si le locataire est âgé ou s’il a des enfants en bas âge, l’expulsion ne sera pas autorisée par le Préfet tant qu’une solution de relogement n’aura pas été trouvée.
LANCER VOTRE PROCEDURE D'EXPULSION
Conseil n° 5 : N’oubliez pas de solliciter la caution de votre locataire
Il faut toujours exiger qu’une personne solvable se porte caution solidaire de votre locataire.
Dès le premier impayé, le bailleur doit informer la personne se portant caution des difficultés rencontrées avec la locataire et demander la paiement des sommes dues.
Dès le stade amiable, toutes les démarches devront se porter également vers la caution.
De même la caution solidaire devra être destinataire du commandement de payer et elle devra être assignée devant le Tribunal avec le locataire.
L’activation de la caution solidaire augmentera vos chances de recouvrer votre créance et cette personne, parce qu’elle est souvent un proche du locataire et qu’elle est liée par les manquements de ce-dernier, pourra le convaincre de partir au plus vite pour ne pas alourdir les impayés.
Expulser un locataire indélicat est une procédure longue et il est donc important que le bailleur connaisse ses droits afin de se sortir de cette situation délicate au plus vite.
