L’expulsion du locataire en cas de loyers impayés

Maitre albin FABRE
Maitre albin FABRE

Avocat au barreau de Grasse

En France, si un locataire ne paie pas son loyer, le propriétaire a le droit de faire une procédure d’expulsion locataire. La procédure d’expulsion locataire permet au propriétaire de faire partir une personne de son domicile ou de ses locaux professionnels en toute légalité. Le propriétaire doit tout d’abord faire délivrer par un huissier de justice à son locataire un commandement de payer. Si le locataire ne part pas dans le délai imparti (deux mois pour un bail d’habitation et un mois pour un bail commercial), le propriétaire doit saisir le tribunal afin d’obtenir une ordonnance de référé en résiliation du bail et expulsion du locataire.

La procédure d’expulsion locataire peut être longue et il peut s’écouler plusieurs mois avant que le propriétaire obtienne une ordonnance du tribunal.

A travers cet article nous vous proposons un aperçu de la procédure d’expulsion len France pour les locataires qui ne paient pas leur loyer.

 

La procédure d’expulsion locataire

 

Le propriétaire doit veiller à percevoir le loyer de son locataire. Si votre locataire est en retard dans le paiement de son loyer, il est important de prendre des mesures immédiates.

Plus tôt vous agirez, plus il sera facile de résoudre le problème. Cependant, si le locataire continue à prendre du retard, les impayés peuvent rapidement s’accumuler et devenir très difficiles à payer.

En France, la procédure d’expulsion locataire est longue et complexe, et prend souvent plusieurs mois. Dans un premier temps, le propriétaire et le locataire tentent de trouver un accord. Il s’agit de la phase amiable. Si aucun accord ne peut être trouvé, l’étape suivante est la délivrance au locataire par un huissier de justice d’un commandement de payer. A défaut de régularisation dans le délai imparti, le commandement de payer est suivi d’une assignation au tribunal, à partir de laquelle la procédure d’expulsion locataire commence officiellement.

La procédure d’expulsion locataire peut durer plusieurs mois et peut impliquer plusieurs comparutions devant le tribunal.

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Les motifs d’expulsion

Le non-paiement des loyers est le motif le plus courant d’expulsion des locataires mais il ne s’agit pas du seul motif d’expulsion lprévu par la loi.

Parmi les autres raisons courantes d’expulsion, on peut citer : le défaut de présentation d’un certificat d’assurance habitation, les troubles répétés du voisinage constatés par une décision de justice, ou encore le maintien du locataire dans les lieux malgré un congé dûment donné par le propriétaire.

Dans certains cas, le propriétaire peut expulser le locataire s’il utilise la propriété à des fins illégales ou s’il l’endommage.

 

La procédure d’obtention d’un jugement d’expulsion

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Le commandement de payer et le délai de régularisation de deux mois :

La procédure judiciaire en vue de l’obtention d’un jugement d’expulsion locataire doit être engagée en faisant délivrer au locataire un commandement de payer. Suite à la signification de cet acte, le locataire dispose d’un délai de deux mois (un mois dans le cas d’un bail commercial) pour payer sa dette locative. Si le locataire s’acquitte de la somme due, alors l’affaire est réglée et aucune autre action n’est à entreprendre. Le bail continue son cours.

En revanche, si le locataire ne paie pas dans ce délai, l’étape suivante consistera à l’assigner en référé devant  le Juge des contentieux de la protection.

Le commandement est une étape préalable obligatoire sans laquelle l’assignation du locataire serait irrecevable par le Tribunal.

La deuxième étape : l’assignation (durée de 2 à 6 mois)

Après un commandement de payer demeuré infructueux, le propriétaire doit assigner le locataire devant je Juge des contentieux de la protection.

L’ensemble de la procédure dure généralement entre 2 et 6 mois, de l’assignation à la date de l’audience devant le tribunal.

La décision du tribunal

Après l’audience de jugement, l’affaire sera mise en délibéré et le juge prendra en moyenne 3 semaines à un mois pour rendre sa décision.

Le juge rendra alors une ordonnance prononçant la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, ainsi que la condamnation du locataire au paiement de loyers et charges impayés.

Le propriétaire doit faire signifier l’ordonnance au locataire par un huissier de justice.

 

La procédure d’expulsion locataire proprement dite

Si le locataire ne quitte pas de lui-même le logement à l’issue de la procédure judiciaire, l’huissier de justice lui délivrera un commandement de quitter les lieux.

Lorsque l’huissier arrive au domicile du locataire, plusieurs scénarios sont possibles. Le locataire peut être présent et quitter volontairement les lieux. Ou bien, le locataire peut être présent mais refuser de partir. Si le locataire est absent, l’huissier devra être accompagné d’un officier de police ou de deux témoins majeurs pour pouvoir entrer dans les lieux.

Quelle que soit la situation, le travail de l’huissier consiste à exécuter votre ordre d’expulsion  locataire de manière professionnelle et légale.

La loi ne permet pas aux propriétaires d’expulser eux-mêmes leurs locataires, ceci afin d’éviter des expulsions violentes qui ne respecteraient pas les droits des locataires. Si un propriétaire expulse illégalement un locataire, il est passible de poursuites pénales. La procédure légale doit donc être scrupuleusement respectée et le propriétaire ne doit essayer de se faire justice lui-même au risque d’encourir de lourdes sanctions pénales.

 

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Réquisition par les forces de l’ordre en cas de refus du locataire

Si un locataire refuse de quitter les lieux après avoir reçu un avis d’expulsion, l’huissier demande l’assistance des forces de police. Cette demande est faite à la préfecture locale, qui a deux mois pour répondre. Si la préfecture ne donne pas suite dans ce délai, l’huissier peut procéder à une nouvelle tentative d’expulsion.

Toutefois, si le locataire refuse toujours de partir, l’huissier peut à nouveau demander l’aide de la force publique.

Selon la loi française, les propriétaires sont autorisés à demander le remboursement des loyers impayés en raison d’indemnité d’occupation.

La période de trêve hivernale

Pour la plupart des gens, les vacances d’hiver sont l’occasion de se détendre et de profiter des fêtes. Mais pour les propriétaires, cela peut être une période stressante.

En effet, pendant la période de la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars), les expulsions ne sont pas possibles dans la plupart des cas. Cela peut être frustrant, mais il est important de se rappeler que la loi est conçue pour protéger les locataires contre l’expulsion de leur logement pendant les mois les plus froids de l’année.

Néanmoins, s’il n’est pas possible d’expulser son locataire, il est possible de préparer l’expulsion en accomplissant toutes les étapes préalables (commandement de payer, assignation…) durant cette période afin de pouvoir procéder à l’expulsion dès la fin de la trêve.

 

Vous l’aurez compris, expulser son locataire indélicat demande de la patience. Aussi s’il est toujours préférable d’aboutir à une solution amiable, il faut anticiper la longueur de la procédure en ne tardant pas à lancer la procédure.

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