Les loyers impayés sont le cauchemar des bailleurs. La loi, protectrice à l’excès à l’endroit des locataires, rend les procédures de recouvrement et d’expulsion longues et complexes.
Voici quelques petits conseils qui vous permettront d’éviter de grandes déconvenues.
Table des matières
1. Locataire meublé : soigner la décoration
Le marché immobilier, comme tous les marchés, obéit à la loi de l’offre et de la demande.
Si vous souhaitez mettre un bien en location, vous devez autant que possible proposer un bien de qualité afin d’être en mesure de choisir votre locataire (nous reviendrons un peu plus loin sur les critères de choix).
Dès lors, lorsque vous louez en meublé, ne faites pas l’erreur de recycler les vieux meubles que vous ne voulez plus chez vous.
Une décoration soignée et originale permettra à votre bien de se démarquer du marché et d’attirer un nombre plus important de candidats à la location.
Vous pourrez même vous permettre de louer le bien plus cher que le prix du marché, ce qui sélectionnera de fait la qualité des locataires.
2. Vérifier scrupuleusement la solvabilité des candidats à la location
Bien évidemment, la solvabilité du locataire est le critère de choix le plus important.
De même que pour un emprunt immobilier, on considère en règle générale que le loyer ne doit pas représenter plus de 33% du revenu disponible. Au-delà de cette limite, le risque d’impayés devient conséquent.
Le candidat locataire doit s’il est salarié pouvoir vous justifier de ses revenus en vous fournissant ses trois derniers bulletins de salaire et/ou son dernier avis d’imposition.
A minima, le dossier de location est constitué des pièces suivantes :
- Pièce d’identité
- Justificatif de domicile
- 3 derniers bulletins de salaire
- Dernier avis d’imposition
- Contrat de travail
- Pour une profession libérale : avis de situation au répertoire SIRENE
- Pour un professionnel indépendant : Extrait K bis
- 3 dernières quittances de loyer
Si un tiers se porte caution pour le locataire, les mêmes documents sont exigés pour lui aussi.
3. Exiger qu’un tiers se portent caution pour le locataire
Lorsque le locataire est solvable et dans une situation professionnelle stable, il n’est pas nécessaire d’exiger une caution.
Par contre si votre locataire est dans une situation précaire (étudiant, stagiaire ou en contrat à durée déterminée), il faut exiger qu’un ou plusieurs tiers se porte caution pour lui.
La caution doit vous fournier exactement les mêmes documents justificatifs que le locataire pour vous permettre d’apprécier sa solvabilité (voir paragraphe précédent), outre l’acte de cautionnement dûment rempli et signé.
Attention cependant : il a été jugé que le bailleur fautif pour avoir laissé perdurer une situation défavorable à la caution en tardant à assigner son locataire défaillant ne pouvait pas se retourner vers la caution pour exiger le paiement de la dette locative (Cour d’appel de LYON 22 mars 2011, n° 10/000928).
Dès lors le cautionnement n’est efficace que si le bailleur informe sans tarder la caution de la défaillance de son locataire et engage rapidement la procédure judiciaire en recouvrement de loyers à l’encontre de ce dernier.
4. Rencontrer personnellement votre futur locataire
La solvabilité n’est pas l’unique critère de sélection du locataire. Il est donc important de le rencontrer et de prendre le temps de faire connaissance avec lui. Vous serez en mesure ainsi de vous assurer de son sérieux et de son sens des responsabilités.
5. L’assurance loyers impayés
Souvent ce type d’assurances est proposé par les gestionnaires de biens en location mais vous pouvez aussi souscrire ce type d’assurance sans avoir souscrit un contrat de gestion pour votre bien.
Notez que l’assureur doit impérativement agréer le locataire préalablement à la signature du bail. Vous ne pouvez pas imposer a posteriori un locataire à votre assureur de loyers impayés.
Votre assureur demandera au candidat à la location qu’il lui fournisse un dossier de location complet, lui permettant d’apprécier ses capacités financières.
Ce type d’assurance représente en général 8 à 10 % du montant du loyer ce qui n’est pas négligeable. Cependant ce type de police d’assurance vous garantit une location sans souci.
6. En cas de problème : ne tardez pas à agir !
Si malgré toutes ces précautions votre locataire ne paie pas ses loyers, il faut sans tarder engager la procédure de recouvrement et de résiliation du bail en suivant les étapes suivantes :
- – Discussion amiable pour comprendre les causes du retard et permettre une régularisation rapide (attention à ce que cette étape ne s’éternise pas)
- – Commandement de payer délivré par un Huissier de justice
- – Assignation devant le Tribunal en recouvrement de la dette locative et résiliation du bail
