Loyers impayés : quelle solution pour les bailleurs ?

Maitre albin FABRE
Maitre albin FABRE

Avocat au barreau de Grasse

Les impayés de loyers remettent en cause tout l’équilibre financier de votre investissement immobilier..

Nous vous présentons les éléments de droit que vous devez connaître pour gérer au mieux cette situation délicate.

Loyers impayés : La phase amiable

Contacter sans tarder son locataire

Votre locataire ne paie plus ses loyers ou avec retard ? Vous devez alors sans tarder le contacter pour savoir ce qu’il se passe : négligence, difficulté passagère ou problème plus grave qui s’inscrit dans la durée.

Adresser une lettre de mise en demeure

Vous pouvez en meme temps ou selon la situation, envisager dans un premier temps d’adresser une lettre de mise en demeure à votre locataire pour lui exercer sur lui une pression suffisamment forte pour qu’il reprenne au plus vitre le paiement de ses loyers.

Bien évidemment cette mise en demeure est beaucoup plus persuasive lorsqu’elle est rédigée par un avocat.

Surtout ne perdez pas trop de temps dans ce premier contact et passez sans tarder à l’étape suivante, à savoir le commandement de payer, qui fait courir les délais de procédure.

Les avantages de notre offre en ligne :

  • Nous envoyons à votre locataire une mise en demeure à votre nom gratuite ou par courrier d’avocat envoyé en recommandé avec avis de réception.
  • Nous vous permettons de faire signifier par l’un de nos huissiers de justice partenaires un commandement de payer à votre locataire.
  • Vous vous laissez guider en remplissant un questionnaire en ligne simple et rapide et nous prenons le relai en mandatant nous-mêmes l’huissier de justice.
  • Vous êtes informé à tout moment de l’état d’avancement de votre dossier via votre interface en ligne personnalisée.

Loyers impayés : Le commandement de payer

Qu’est-ce qu’un commandement de payer ?

Le commandement de payer est un acte officiel délivré par l’intermédiaire d’un huissier de justice qui enjoint son destinataire à payer sa dette dans un délai de deux mois. Le délai est ramené à un mois dans le cas d’une location meublée ou d’un bail commercial.

Le commandement de payer doit être délivré à un débiteur dans deux situations principales :

  • Dans un contentieux de droit commun : pour exiger d’un débiteur le paiement d’une créance liquide et exigible constatée par un titre exécutoire, c’est-à-dire une décision de justice définitive ou un acte notarié ;
  • Dans le cadre d’un contentieux locatif : pour exiger du locataire débiteur le paiement de toute somme impayée dans l’exécution du contrat de bail (loyers, charges).

Comment faire délivrer un commandement de payer ?

Le commandement de payer est un acte technique très spécifique. Il s’agit d’un acte très formaliste qui comporte à peine de nullité de nombreuses mentions obligatoires.

Pour cette raison, nous vous déconseillons fortement de le rédiger vous-même du fait de son formalisme car il risquerait fort d’être frappé de nullité.

Confiez sa rédaction à notre cabinet d’avocat partenaire qui prens en charge de transmetter à un huissier de justice pour sa signification.

Quelles sont les conséquences du commandement de payer ?

Il est impossible d’assigner directement le locataire devant le Tribunal avant l’expiration du délai du commandement de payer.

  • Si votre locataire a régularisé sa situation dans le délai de deux mois fixé par le commandement de payer, il ne sera pas possible de résilier le bail et de poursuivre l’expulsion du locataire. Le bail suivra son cours.
  • Si au contraire votre locataire n’a pas régularisé sa situation dans ce délai, le bail est résilié de plein droit et il est alors possible de l’assigner en référé devant le Juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail, demander sa condamnation au paiement des sommes impayées et prononcer son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef.

Loyers impayés : Procédure d’expulsion

Loyers impayés Procédure d'expulsion

Quand devez-vous agir ?

Lorsque votre locataire ne paie plus ses loyers, il faut engager le plus tôt possible une procédure d’expulsion.

Cette procédure peut s’avérer longue et la dette de votre locataire continuera probablement d’augmenter jusqu’à son départ.

Vous avez tenté de raisonner votre locataire, vous lui avez adressé une lettre de mise en demeure mais ce dernier ne paie toujours pas ses loyers.

Il faut alors sans tarder déclencher la procédure d’expulsion et de recouvrement de loyers impayés.

Comment se déroule la procédure ?

L’assignation devant le Juge des contentieux de la protection

  • Si votre locataire a régularisé sa situation dans le délai de deux mois fixé par le commandement de payer, il ne sera pas possible de résilier le bail et de poursuivre l’expulsion du locataire. Le bail suivra son cours.
  • · Si au contraire votre locataire n’a pas régularisé sa situation dans ce délai, le bail est résilié de plein droit et il est alors possible de l’assigner en référé devant le Juge des contentieux de la protection pour faire constater la résiliation du bail, demander sa condamnation au paiement des sommes impayées et prononcer son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef.

L’assignation doit être délivrée par un huissier de justice et elle devra être notifiée à la Préfecture.

Attention, l’assignation doit être signifiée au moins deux mois avant la date d’audience.

De plus, en pratique, le locataire indélicat demande souvent au Juge au moins un renvoi lors de la première audience pour préparer sa défense, ce qui vous faire perdre encore un à deux mois supplémentaires.

Il faut donc anticiper ces contre-temps en assignant le locataire sans tarder dès l’expiration du délai prévu au commandement de payer.

A l’issue du procès, le Juge peut :

  •  Soit suspendre les effets de la clause résolutoire et octroyer au locataire des délais de paiement pour trois ans maximums, dans le cas où il estime que le locataire a la possibilité de rembourser ;
  • Soit prononcer la résiliation du bail, condamner le locataire au paiement de sa dette et prononcer son expulsion.

Combien de temps dure une procédure d’expulsion ?

La procédure d’expulsion peut être longue. S’il est impossible de prévoir la durée exacte d’une procédure d’expulsion, vous pouvez néanmoins en faire une vague estimation en tenant compte des délais suivants à titre indicatif :

  • Le locataire dispose d’un délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer pour régulariser sa situation ;
  • L’assignation doit être signifiée au moins deux mois avant la date de l’audience prévue ;
  • Le Juge ne prend pas sa décision le jour de l’audience. L’affaire est mise en délibéré et il faut compter généralement un à deux mois pour obtenir l’ordonnance de référé ;
  • Le locataire dispose d’un délai de 15 jours pour interjeter appel de l’ordonnance rendue à compter de sa signification ;
  • Le commandement d’avoir à quitter les lieux octroi un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter ;
  •  L’expulsion ne peut pas intervenir durant la trêve hivernale, généralement entre début novembre et fin mars.

La procédure peut donc s’avérer longue et durer plus d’une année en cas d’obstination du locataire. Vous devez donc anticiper ce délai et agir dès les premiers signes de défaillance de votre locataire.

Les avantages de notre offre en ligne

  • Notre service en ligne vous permet de gérer avec simplicité votre litige locatif. Nous vous assistons tout au long de la procédure, de la phase amiable à l’obtention de l’ordonnance de référé et nous mandatons l’huissier de justice qui sera chargé de délivrer les actes. Vous n’avez aucune démarche à faire de votre côté.
  • Vous gérez votre procédure et vous êtes informé de son état d’avancement au jour le jour, depuis chez vous, via une interface en ligne personnalisée, sans perdre de temps pour chercher un avocat de confiance et sans vous déplacer en cabinet.
  • Votre affaire est gérée par l’un de nos avocats avec toute la réactivité qu’elle mérite.

LANCER VOTRE PROCEDURE LOYER IMPAYES

Cas particuliers: Le locataire est parti en laissant une dette locative

dette locative

Loyers impayés que faire si le locataire est parti sans rendre les clefs ?

Cette situation, communément appelée « départ à la cloche de bois », fait l’objet d’une procédure spécifique et simplifiée prévue par la loi n° 2010-1609 du 22 décembre 2010.

La remise des clefs par le locataire est une obligation légale et le locataire est tenu de toutes les obligations prévues au bail tant que les clefs ne vous ont pas été restituées (sauf dans le cas où la remise des clefs est impossible du fait de l’indisponibilité du bailleur).

Le locataire doit donc continuer de payer les loyers et les charges tant qu’il n’a pas restitué les clefs.

Le bailleur doit constater l’abandon du logement par tous moyens (courrier ou emails sans réponse…). Puis il faut faire dresser par un huissier de justice un procès-verbal de constat d’abandon.

L’huissier va mettre en demeure le locataire de justifier dans le délai d’un mois qu’il vit toujours dans le logement en joignant un commandement de payer la dette locative.

A défaut de réponse du locataire, l’Huissier pourra pénétrer dans le logement avec :

– Deux témoins ;

– Le maire, un adjoint ou un agent municipal ;

– La police ou la gendarmerie.

L’Huissier dresse un procès-verbal de constat d’abandon et éventuellement il y dresse l’inventaire des meubles restés dans le logement susceptibles d’être saisis pour recouvrer la dette.

Sur la base de ce constat, le Juge saisi en référé prononcera la résiliation du bail et condamnera le locataire au paiement de la dette locative.

Le locataire est parti en restituant les clefs au bailleur

Dans ce cas, le locataire a valablement donné congé à son bailleur et lui a remis les clefs à son départ mais il laisse une dette locative qui peut correspondre à des loyers impayés ou à des dégradations commises dans le logement.

Bien sûr le bailleur pourra conserver le dépôt de garantie pour rembourser sa créance.

Si cette somme n’est pas suffisante, une injonction de payer permettra de récupérer les sommes restant dues par le locataire.

Pour plus de details sur injonction de payer, veillez connecter sur la page suivante:

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