Procédure d’expulsion locataire : Le guide complet

Maitre albin FABRE
Maitre albin FABRE

Avocat au barreau de Grasse

La procédure d’expulsion locataire permet au propriétaire d’obtenir le départ du locataire du logement ou des locaux professionnels loués en toute légalité.

Ce guide couvre toutes les étapes de la procédure d’expulsion locataire, de la délivrance d’une assignation à l’intervention de l’huissier pour l’expulsion.

A travers cet article nous vous proposons un aperçu de la procédure d’expulsion locataire en France quels qu’en soit le motif.

procédure expulsion locataire

Quelle procédure d’expulsion locataire

1. Dans le cas où le bail contient une clause résolutoire

Le propriétaire doit veiller à percevoir le loyer de son locataire dans les délais prévus au contrat de bail.

En cas de retard de paiement, il faut sans tarder contacter son locataire pour connaître les causes de ce retard et exiger une régularisation rapide de la situation.

Plus tôt vous agirez, plus il sera facile de résoudre le problème. Cependant, si le locataire continue à prendre du retard, les impayés peuvent rapidement s’accumuler et devenir très difficiles à payer.

Le propriétaire doit tout d’abord faire délivrer par un huissier de justice à son locataire un commandement de payer. Si le locataire ne rembourse pas l’intégralité de sa dette dans le délai imparti (deux mois pour un bail d’habitation et un mois pour un bail commercial), le propriétaire doit saisir le tribunal en référé afin d’obtenir une ordonnance de référé en résiliation du bail et expulsion du locataire.

La procédure d’expulsion locataire peut être longue et il peut s’écouler plusieurs mois avant que le propriétaire obtienne une ordonnance du tribunal.

En France, la procédure d’expulsion locataire est longue et relativement complexe. En pratique, il faut compter au moins 6 mois pour obtenir une ordonnance de référé.

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2. Dans le cas où le bail ne contient pas de clause résolutoire

La très grande majorité des baux contiennent une clause résolutoire permettant de constater la résiliation du bail à défaut de remboursement de la dette locative à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Dans quelques cas très rares des baux peuvent ne pas contenir de clause résolutoire.

La résiliation du bail sera alors plus longue à obtenir. Le bailleur doit dans un premier temps adresser une lettre de mise en demeure  à son locataire. Puis il doit saisir le Tribunal dans une procédure dite au fond afin de faire constater la carence de son locataire et prononcer la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des dispositions de l’article 1227 du Code civil,  ainsi que la condamnation du locataire au paiement de la dette locative.

Le juge aura dans cette hypothèse un pouvoir d’appréciation des manquements contractuels du locataire pour décider de la résiliation du bail et de l’expulsion du locataire.

Les motifs d’expulsion d’un locataire

Le non-paiement des loyers est le motif le plus courant d’expulsion des locataires mais il ne s’agit pas du seul motif d’expulsion prévu par la loi.

Parmi les autres raisons courantes d’expulsion, on peut citer : le défaut de présentation d’un certificat d’assurance habitation, les troubles répétés du voisinage constatés par une décision de justice, ou encore le maintien du locataire dans les lieux malgré un congé dûment donné par le propriétaire.

Dans certains cas, le propriétaire peut expulser le locataire s’il utilise la propriété à des fins illégales ou s’il l’endommage.

1. Le non paiement du loyer

Il s’agit du motif le plus courant d’expulsion. Le loyer représente la contrepartie financière de l’occupation du logement loué. Son paiement dans les délais prévus au contrat constitue par conséquent la première obligation du locataire.

2 : Le défaut de souscription à une assurance locative

Le locataire a l’obligation d’assureur le logement loué contre les risque locatifs en application des dispositions de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989.

Cette assurance est extrêmement importante pour le bailleur dans le cas où surviendrait un sinistre dans les lieux loués de type incendie ou dégât des eaux afin de garantir que les dommages causés par un tel sinistre seront bien pris en charge et réparés.

Le locataire peut choisir la compagnie d’assurance de son choix et le bailleur ne peut en aucun ca lui imposer de souscrire la police d’assurance auprès d’une compagnie en particulier.

Le locataire doit pouvoir justifier au locataire à première demande de celui-ci de l’assurance du logement.

En cas de défaut d’assurance du locataire, le bailleur pourra faire délivrer à ce dernier un commandement de payer sur le fondement de la clause résolutoire du bail et le bail sera résilié de plein à défaut de régularisation du locataire dans un délai de un mois.

3. Les dégradations du logement par le locataire

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit maintenir le logement loué en bon état d’entretien. Les réparations locative doivent être effectuées régulièrement tout au long de l’exécution du contrat de bail.

A l’issue du bail le bailleur dispose du dépôt de garantie pour se faire rembourser tout ou partie des dégradations qui auraient été commises par le locataire.

Cependant, en cours de bail, si le bailleur constate des dégradations du logement, celles-ci peuvent justifier une résiliation du bail.

La difficulté pour le bailleur sera d’apporter au juge la preuve de ces dégradations. L’idéal serait d’être en mesure de les faire constater par un huissier de justice.

En pratique, si le bailleur peut suspecter que des dégradations sont commises par le bailleur, il aura du mal à en rapporter la preuve avant le départ effectif du locataire.

4. Les travaux sans accord du bailleur

Le locataire doit impérativement recueillir l’accord du bailleur avant d’entreprendre des travaux de transformation du bien loué en vertu de la loi du 6 juillet 1989.

Dans le cas où le locataire entreprend des travaux sans demander l’accord de son bailleur, ce dernier est en droit de saisir le juge pour solliciter la résiliation judiciaire du bail.

Le bailleur pourra également exiger une remise en état du logement.

5  Le refus du locataire de quitter les lieux après un congé

Le bailleur peut donner congé à son locataire pour certains motifs bien précis :

  • Pour vendre le logement
  • Pour reprendre le logement (c’est-à-dire y habiter lui-même ou y loger un proche) ;
  • Pour un motif légitime et sérieux dans le cas où le locataire commet une faute ;

Lorsque le congé a été valablement délivré au locataire et dans les délais légaux, le locataire a l’obligation de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire du locataire, le bailleur peut saisir le juge afin que son locataire soit déclaré occupant sans droit ni titre et que soit prononcée son expulsion.

6 Les troubles de voisinage 

Le locataire a l’obligation d’user paisiblement du bien loué. Il ne saurait donc causer  de troubles du voisinage à ses voisins.

Les troubles anormaux du voisinage résultent d’une théorie jurisprudentielle fondée sur les articles 544, 1240 et 1241 du Code civil.

Les troubles peuvent être de tous types : nuisances sonores, olfactives, luminosité, fumées, esthétiques…

Si des demandes amiables ne suffisent pas à aire cesser les troubles, le bailleur pourra saisir le juge pour solliciter la résiliation judiciaire du bail.

Le bailleur a tout intérêt à ne pas tarder à solliciter la résiliation du bail dans une telle situation car il pourrait être tenu responsable des troubles causés par son locataire et les voisins pourraient engager à ce titre sa responsabilité.

Les étapes de la procédure d’obtention d’un jugement d’expulsion

1. Le commandement de payer et le délai de régularisation de deux mois :

La procédure judiciaire en vue de l’obtention d’un jugement d’expulsion locataire doit être engagée en faisant délivrer au locataire un commandement de payer. Suite à la signification de cet acte, le locataire dispose d’un délai de deux mois (un mois dans le cas d’un bail commercial) pour payer sa dette locative. Si le locataire s’acquitte de la somme due, alors l’affaire est réglée et aucune autre action n’est à entreprendre. Le bail continue son cours.

En revanche, si le locataire ne paie pas dans ce délai, l’étape suivante consistera à l’assigner en référé devant  le Juge des contentieux de la protection.

Le commandement est une étape préalable obligatoire sans laquelle l’assignation du locataire serait irrecevable par le Tribunal.

2. l’assignation (durée de 2 à 6 mois)

Après un commandement de payer demeuré infructueux, le propriétaire doit assigner le locataire devant je Juge des contentieux de la protection.

L’ensemble de la procédure dure généralement entre 2 et 6 mois, de l’assignation à la date de l’audience devant le tribunal.

3. La décision du tribunal

Après l’audience de jugement, l’affaire sera mise en délibéré et le juge prendra en moyenne 3 semaines à un mois pour rendre sa décision.

Le juge rendra alors une ordonnance prononçant la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, ainsi que la condamnation du locataire au paiement de loyers et charges impayés.

Le propriétaire doit faire signifier l’ordonnance au locataire par un huissier de justice.

La procédure d’expulsion locataire après décision du juge

Si le locataire ne quitte pas de lui-même le logement à l’issue de la procédure judiciaire, l’huissier de justice lui délivrera un commandement de quitter les lieux.

Lorsque l’huissier arrive au domicile du locataire, plusieurs scénarios sont possibles. Le locataire peut être présent et quitter volontairement les lieux. Ou bien, le locataire peut être présent mais refuser de partir. Si le locataire est absent, l’huissier devra être accompagné d’un officier de police ou de deux témoins majeurs pour pouvoir entrer dans les lieux.

Quelle que soit la situation, le travail de l’huissier consiste à exécuter votre ordre d’expulsion  locataire de manière professionnelle et légale.

La loi ne permet pas aux propriétaires d’expulser eux-mêmes leurs locataires, ceci afin d’éviter des expulsions violentes qui ne respecteraient pas les droits des locataires. Si un propriétaire expulse illégalement un locataire, il est passible de poursuites pénales. La procédure légale doit donc être scrupuleusement respectée et le propriétaire ne doit essayer de se faire justice lui-même au risque d’encourir de lourdes sanctions pénales.

La réquisition par les forces de l’ordre en cas de refus du locataire

Si un locataire refuse de quitter les lieux après avoir reçu un avis d’expulsion, l’huissier demande l’assistance des forces de police. Cette demande est faite à la préfecture locale, qui a deux mois pour répondre. Si la préfecture ne donne pas suite dans ce délai, l’huissier peut procéder à une nouvelle tentative d’expulsion.

Toutefois, si le locataire refuse toujours de partir, l’huissier peut à nouveau demander l’aide de la force publique.

Selon la loi française, les propriétaires sont autorisés à demander le remboursement des loyers impayés en raison d’indemnité d’occupation.

La période de trêve hivernale

Pour la plupart des gens, les vacances d’hiver sont l’occasion de se détendre et de profiter des fêtes. Mais pour les propriétaires, cela peut être une période stressante.

En effet, pendant la période de la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars), les expulsions ne sont pas possibles dans la plupart des cas. Cela peut être frustrant, mais il est important de se rappeler que la loi est conçue pour protéger les locataires contre l’expulsion de leur logement pendant les mois les plus froids de l’année.

Néanmoins, s’il n’est pas possible d’expulser son locataire, il est possible de préparer l’expulsion en accomplissant toutes les étapes préalables (commandement de payer, assignation…) durant cette période afin de pouvoir procéder à l’expulsion dès la fin de la trêve.

Vous l’aurez compris, expulser son locataire indélicat demande de la patience. Aussi s’il est toujours préférable d’aboutir à une solution amiable, il faut anticiper la longueur de la procédure en ne tardant pas à lancer la procédure d’expulsion locataire.

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