Procédure d’expulsion locataire : comprendre et appliquer la procédure légale

Lancer une procédure d'expulsion par un avocat en ligne
Maitre albin FABRE
Maitre albin FABRE

Avocat au barreau de Grasse

La procédure d’expulsion locataire permet au propriétaire d’obtenir le départ du locataire du logement ou des locaux professionnels loués en toute légalité.

Ce guide couvre toutes les étapes de la procédure d’expulsion locataire, de la délivrance d’une assignation à l’intervention de l’huissier pour l’expulsion.

A travers cet article nous vous proposons un aperçu de la procédure d’expulsion locataire en France quels qu’en soit le motif.

Procédure d'expulsion locataire

La procédure d’expulsion locataire est longue et relativement complexe. En pratique, il faut compter au moins 6 mois pour obtenir une ordonnance de référé.

Les points clés à retenir :

  • La procédure d’expulsion locative est encadrée par des obligations légales qui doivent être respectées par les propriétaires.
  • Pour mener à bien une procédure d’expulsion locative, il est nécessaire de suivre les étapes clés de cette procédure.
  • L’étape de la notification d’expulsion est une étape clé à ne pas négliger.
  • Avant d’entamer une procédure d’expulsion locative, il est possible de recourir à des moyens conciliateurs tels que la négociation ou la médiation.
  • Des alternatives à l’expulsion locative peuvent être envisagées pour prévenir cette mesure.

Les obligations légales du propriétaire en cas d’expulsion locative

Si les principales obligations légales d’une procédure d’expulsion locative concernent le respect des droits du locataire, les propriétaires doivent également se conformer à plusieurs exigences légales.

  • La pratique d’éviction locative est interdite. Autrement dit, le propriétaire ne peut pas recourir à des pratiques qui visent à forcer le locataire à quitter les lieux sans passer par une procédure d’expulsion légale.
  • Les lois sur l’expulsion sont strictes et le propriétaire doit s’y conformer rigoureusement. Parmi ces lois, on peut citer l’obligation de notifier l’expulsion au locataire par acte d’huissier ou une autre forme légale.
  • Le propriétaire doit respecter les droits des locataires, notamment ceux relatifs à la notification d’expulsion, le recours à un avocat, le respect du délai de préavis, ou encore l’accès aux services publics tels que l’eau et l’électricité jusqu’à la date d’expulsion.
  • Enfin, le propriétaire doit être en mesure de justifier les raisons de la demande d’expulsion devant les tribunaux et de prouver que toutes les démarches légales ont été suivies.

Ces obligations légales sont essentielles dans une procédure d’expulsion locative. Tout manquement à ces obligations peut engager la responsabilité du propriétaire et compromettre le succès de la procédure d’expulsion.

Les motifs d’expulsion d’un locataire

Le non-paiement des loyers est le motif le plus courant d’expulsion des locataires mais il ne s’agit pas du seul motif d’expulsion prévu par la loi.

Parmi les autres raisons courantes d’expulsion, on peut citer : le défaut de présentation d’un certificat d’assurance habitation, les troubles répétés du voisinage constatés par une décision de justice, ou encore le maintien du locataire dans les lieux malgré un congé dûment donné par le propriétaire.

Dans certains cas, le propriétaire peut expulser le locataire s’il utilise la propriété à des fins illégales ou s’il l’endommage.

1. Le non paiement du loyer

Il s’agit du motif le plus courant d’expulsion. Le loyer représente la contrepartie financière de l’occupation du logement loué. Son paiement dans les délais prévus au contrat constitue par conséquent la première obligation du locataire.

2 : Le défaut de souscription à une assurance locative

Le locataire a l’obligation d’assureur le logement loué contre les risque locatifs en application des dispositions de l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989.

Cette assurance est extrêmement importante pour le bailleur dans le cas où surviendrait un sinistre dans les lieux loués de type incendie ou dégât des eaux afin de garantir que les dommages causés par un tel sinistre seront bien pris en charge et réparés.

3. Les dégradations du logement par le locataire

En application des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit maintenir le logement loué en bon état d’entretien. Les réparations locative doivent être effectuées régulièrement tout au long de l’exécution du contrat de bail.

A l’issue du bail le bailleur dispose du dépôt de garantie pour se faire rembourser tout ou partie des dégradations qui auraient été commises par le locataire.

Cependant, en cours de bail, si le bailleur constate des dégradations du logement, celles-ci peuvent justifier une résiliation du bail.

La difficulté pour le bailleur sera d’apporter au juge la preuve de ces dégradations. L’idéal serait d’être en mesure de les faire constater par un huissier de justice.

4. Les travaux sans accord du bailleur

Le locataire doit impérativement recueillir l’accord du bailleur avant d’entreprendre des travaux de transformation du bien loué en vertu de la loi du 6 juillet 1989.

Dans le cas où le locataire entreprend des travaux sans demander l’accord de son bailleur, ce dernier est en droit de saisir le juge pour solliciter la résiliation judiciaire du bail.

Le bailleur pourra également exiger une remise en état du logement.

5  Le refus du locataire de quitter les lieux après un congé

Le bailleur peut donner congé à son locataire pour certains motifs bien précis :

  • Pour vendre le logement
  • Pour reprendre le logement (c’est-à-dire y habiter lui-même ou y loger un proche) ;
  • Pour un motif légitime et sérieux dans le cas où le locataire commet une faute ;

Lorsque le congé a été valablement délivré au locataire et dans les délais légaux, le locataire a l’obligation de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire du locataire, le bailleur peut saisir le juge afin que son locataire soit déclaré occupant sans droit ni titre et que soit prononcée son expulsion.

6 Les troubles de voisinage 

procédure expulsion locataire

Le locataire a l’obligation d’user paisiblement du bien loué. Il ne saurait donc causer  de troubles du voisinage à ses voisins.

Les troubles anormaux du voisinage résultent d’une théorie jurisprudentielle fondée sur les articles 544, 1240 et 1241 du Code civil.

Les troubles peuvent être de tous types : nuisances sonores, olfactives, luminosité, fumées, esthétiques…

Si des demandes amiables ne suffisent pas à aire cesser les troubles, le bailleur pourra saisir le juge pour solliciter la résiliation judiciaire du bail.

Les étapes de la procédure expulsion locataire 

1. La mise en demeure :

Le propriétaire doit envoyer au locataire une mise en demeure de payer les loyers impayés ainsi que les charges dues. Il doit également justifier les sommes réclamées et donner un délai (généralement de deux mois) à son locataire pour régulariser la situation. Cette mise en demeure doit être envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception.

2. Le commandement de payer et le délai de régularisation de deux mois :

La procédure judiciaire en vue de l’obtention d’un jugement d’expulsion locataire doit être engagée en faisant délivrer au locataire un commandement de payer. Suite à la signification de cet acte, le locataire dispose d’un délai de deux mois (un mois dans le cas d’un bail commercial) pour payer sa dette locative. Si le locataire s’acquitte de la somme due, alors l’affaire est réglée et aucune autre action n’est à entreprendre. Le bail continue son cours.

En revanche, si le locataire ne paie pas dans ce délai, l’étape suivante consistera à l’assigner en référé devant  le Juge des contentieux de la protection.

Le commandement est une étape préalable obligatoire sans laquelle l’assignation du locataire serait irrecevable par le Tribunal.

3. l’assignation (durée de 2 à 6 mois)

Assignation

Après un commandement de payer demeuré infructueux, le propriétaire doit assigner le locataire devant je Juge des contentieux de la protection.

L’ensemble de la procédure dure généralement entre 2 et 6 mois, de l’assignation à la date de l’audience devant le tribunal.

Le bailleur doit fournir une demande écrite au locataire. La lettre doit contenir toutes les informations nécessaires, notamment les motifs de l’expulsion et le délai dont dispose le locataire pour régulariser la situation. Si le locataire refuse de quitter les lieux, le propriétaire peut demander au tribunal compétent d’ordonner l’expulsion. Le dossier doit inclure les preuves du refus de quitter les lieux pour être recevable.

Le tribunal compétent dépend de la nature et de la valeur du litige. La procédure suit plusieurs étapes, à savoir l’audience de conciliation, l’audience de jugement et l’exécution de la décision. Ainsi, la décision de justice est définitive et obligatoire.

Il est essentiel de respecter les démarches légales lors d’une procédure d’expulsion locative pour éviter tout risque de contentieux. Le recours à la justice doit être la solution ultime pour mettre fin au litige locatif.

4. La décision du tribunal

Après l’audience de jugement, l’affaire sera mise en délibéré et le juge prendra en moyenne 3 semaines à un mois pour rendre sa décision.

Le juge rendra alors une ordonnance prononçant la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, ainsi que la condamnation du locataire au paiement de loyers et charges impayés.

Le propriétaire doit faire signifier l’ordonnance au locataire par un huissier de justice.

5. L’exécution de l’expulsion :

L’étape finale de la procédure est l’exécution de l’expulsion. L’huissier se rend chez le locataire pour le contraindre à quitter les lieux. Il peut faire appel à la force publique pour obtenir l’accès au logement si le locataire refuse de partir.

Pour procéder à l’expulsion du locataire, la décision d’expulsion doit être suivie d’une mise en œuvre pratique par le propriétaire. Cette mise en œuvre ne peut être effectuée que par un huissier de justice, sous certaines conditions.

Avant l’expulsion, le locataire doit être informé par le propriétaire ou l’huissier de justice. Le locataire peut rester dans les lieux pendant une période de deux mois maximum après l’obtention de la décision d’expulsion. Au-delà de ces deux mois, l’huissier de justice est habilité à procéder à l’expulsion du locataire.

 

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Que faire si le locataire refuse de quitter le logement?

Si le locataire ne quitte pas de lui-même le logement à l’issue de la procédure judiciaire, l’huissier de justice lui délivrera un commandement de quitter les lieux.

Lorsque l’huissier arrive au domicile du locataire, plusieurs scénarios sont possibles. Le locataire peut être présent et quitter volontairement les lieux. Ou bien, le locataire peut être présent mais refuser de partir. Si le locataire est absent, l’huissier devra être accompagné d’un officier de police ou de deux témoins majeurs pour pouvoir entrer dans les lieux.

Quelle que soit la situation, le travail de l’huissier consiste à exécuter votre ordre d’expulsion  locataire de manière professionnelle et légale.

La loi ne permet pas aux propriétaires d’expulser eux-mêmes leurs locataires, ceci afin d’éviter des expulsions violentes qui ne respecteraient pas les droits des locataires. Si un propriétaire expulse illégalement un locataire, il est passible de poursuites pénales. La procédure légale doit donc être scrupuleusement respectée et le propriétaire ne doit essayer de se faire justice lui-même au risque d’encourir de lourdes sanctions pénales.

La réquisition par les forces de l’ordre en cas de refus du locataire

Si un locataire refuse de quitter les lieux après avoir reçu un avis d’expulsion, l’huissier demande l’assistance des forces de police. Cette demande est faite à la préfecture locale, qui a deux mois pour répondre. Si la préfecture ne donne pas suite dans ce délai, l’huissier peut procéder à une nouvelle tentative d’expulsion.

Toutefois, si le locataire refuse toujours de partir, l’huissier peut à nouveau demander l’aide de la force publique.

Selon la loi française, les propriétaires sont autorisés à demander le remboursement des loyers impayés en raison d’indemnité d’occupation.

Discuter avec un avocat de votre problème

Les pieges à eviter dans une procedure expulsion locataire

  • Ne pas respecter les délais : il est important de respecter les délais impartis par la loi pour chaque étape de la procédure.
  • Ne pas avoir de preuves : c’est important de conserver toutes les preuves des motifs d’expulsion, comme les lettres de relance pour les loyers impayés, les témoignages de voisins, etc.
  • Ne pas consulter un avocat : un avocat spécialisé en droit immobilier peut vous aider à préparer les documents necessaires pour engager une procedure d’expulsion,  l’assignation en justice et vous représenter devant le juge.
  • Ne pas informer le locataire : il est important d’informer le locataire à chaque étape de la procédure pour éviter toute surprise désagréable.

La période de trêve hivernale

Pour la plupart des gens, les vacances d’hiver sont l’occasion de se détendre et de profiter des fêtes. Mais pour les propriétaires, cela peut être une période stressante.

En effet, pendant la période de la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars), les expulsions ne sont pas possibles dans la plupart des cas. Cela peut être frustrant, mais il est important de se rappeler que la loi est conçue pour protéger les locataires contre l’expulsion de leur logement pendant les mois les plus froids de l’année.

Néanmoins, s’il n’est pas possible d’expulser son locataire, il est possible de préparer l’expulsion en accomplissant toutes les étapes préalables (commandement de payer, assignation…) durant cette période afin de pouvoir procéder à l’expulsion dès la fin de la trêve.

Vous l’aurez compris, expulser son locataire indélicat demande de la patience. Aussi s’il est toujours préférable d’aboutir à une solution amiable, il faut anticiper la longueur de la procédure en ne tardant pas à lancer la procédure d’expulsion locataire.

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