Recouvrement des loyers impayés après expulsion

Maitre albin FABRE
Maitre albin FABRE

Avocat au barreau de Grasse

Votre locataire est parti. Vous avez donc réussi la première étape, la plus importante, vous permettant de disposer de nouveau de votre bien.

Deux situations sont alors possibles : soit le locataire est parti de lui-même, soit il est parti suite à une procédure d’expulsion.

Nous vous présentons ici toutes les solutions envisageables pour le recouvrement des loyers impayés.

Recouvrement des loyers impayés après expulsion

Recouvrement des loyers impayés après expulsion

Votre locataire est parti à la suite d’une décision de justice prononçant la résiliation du bail et son expulsion.

La décision de justice (la plupart du temps une ordonnance de référé) va déterminer la date de fin du bail. Le juge fixe le montant de la dette de loyers et charges impayés et il condamne le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyers charges comprises, pour le cas où le locataire se maintient dans les lieux après la date de résiliation du bail.

De plus, le juge condamne le locataire au paiement d’intérêts de retard qui sont calculés de la façon suivante :
Il convient de multiplier la somme due par le nombre de jours de retard et par le taux d’intérêt légal applicable sur la période concernée. Le résultat doit ensuite être divisé par 36500:

(MONTANT DE LA DETTE X NB JOURS DE RETARD X TAUX D’INTERET LEGAL)/  36500

Pour faire exécuter la décision de justice, il faut faire appel à un huissier de justice. Non seulement l’huissier entreprendra les démarches nécessaires pour procéder à l’expulsion du locataire si le locataire est toujours dans les lieux, mais il entreprendra également toutes les mesures permettant d’aboutir au recouvrement de la dette de votre locataire.

Pour cela l’huissier peut procéder à différents types de saisies :

La saisie-conservatoire : mesure préalable pour ménager la créance du bailleur

En premier lieu le bailleur doit veiller à garantir autant que possible le paiement de sa créance. La saisie-conservatoire se fait par l’intermédiaire d’un huissier de justice qui va bloquer une somme correspondant à tout ou partie de la dette sur le compte bancaire du locataire.

Dans le cas d’une dette de loyers impayés, la saisie-conservatoire peut être pratiquée sans décision préalable du Juge en application des dispositions de l’article L. 511-2 du Code de procédure civile.

Une fois pratiquée, la saisie devra être confirmée par le Juge dans le mois suivant, sous peine de restitution des sommes bloquées au débiteur. Le créancier doit justifier devant le Juge d’une menace dans le recouvrement de sa créance. Cette menace peut être constituée par le comportement du locataire, son refus de communiquer sa situation financière ou sa mauvaise foi.

La saisie-attribution doit obligatoirement être confirmée par le Juge dans le mois qui suit. A cet effet, l’huissier déposera une requête en saisie des rémunérations au Tribunal.

Une fois la décision de justice obtenue, les sommes saisies sont attribuées au bailleur.

La saisie-attribution a l’avantage considérable de prendre par surprise le débiteur qui n’aura pas le temps d’organiser son insolvabilité en vidant volontairement ses comptes bancaires pour se prémunir de futures saisies. Le bailleur doit toutefois disposer des coordonnées bancaires de son locataire. Il convient donc de demander un RIB à son locataire au moment de la signature du bail.

La saisie-attribution sur les comptes bancaires 

Le bailleur peut demander à ce qu’il soit procédé à une saisie-attribution sur le ou les comptes bancaires du locataire indélicat.

L’huissier de justice délivre à la banque du débiteur un procès-verbal de saisie-attribution. La banque a dès lors l’obligation de bloquer la somme correspondant à la dette afin de la laisser disponible pour la saisie de l’huissier. Néanmoins, l’huissier doit laisser une somme minimale de 598,54 € sur le compte du débiteur qui est insaisissable. De plus, ce type de saisie présente une limite importante en ce qu’elle peut être anticipée par le débiteur. Ce dernier, sachant que son créancier va engager une action en recouvrement forcé de sa dette, peut en effet se rendre insolvable en vidant ses comptes.

 

La saisie-attribution sur la rémunération du locataire

La saisie-attribution sur la rémunération s’opère directement entre les mains de l’employeur du locataire. Elle est particulièrement efficace car elle permet d’éviter que le locataire retire rapidement son salaire sur son compte bancaire afin de se rendre insolvable, principal risque de la saisie-attribution sur les comptes bancaires.

Il s’agit du seul type de saisie qui ne nécessite pas l’intervention d’un huissier de justice.

La saisie des rémunérations nécessite d’obtenir l’autorisation préalable du Tribunal judiciaire dont dépend le domicile actuel du locataire, lequel est saisi par voie de requête. La procédure doit obligatoirement commencer par une phase de conciliation lors de laquelle créancier et débiteur doivent tenter de trouver un accord de remboursement amiable et en justifier devant le Juge. A cet effet, le débiteur doit être convoqué au moins 15 jours avant la date de l’audience de conciliation par lettre recommandée avec avis de réception.

En cas d’accord amiable à l’issue de la conciliation, le Juge signera un procès-verbal de conciliation qui aura force obligatoire entre les parties. A défaut d’accord amiable  le Juge rendra une ordonnance de saisie des rémunérations qui sera notifié au débiteur par lettre simple ainsi qu’à son employeur par lettre recommandée avec avis de réception.

Il n’est possible néanmoins de saisir qu’un fraction de la rémunération du débiteur, fixée comme suit :

  • Salaire inférieur à 3.940 € par an : 1/20e du salaire saisissable
  • Salaire compris entre 3.940 € et 7.690 € par an : 1/10e du salaire saisissable
  • Salaire compris entre 7.690 € et 11.460 € par an : 1/5e du salaire saisissable
  • Salaire compris entre 11.460 € et 15.200 € par an : 1/4e du salaire saisissable
  • Salaire compris entre 15.200 € et 18.950 € par an : 1/3e du salaire saisissable
  • Salaire compris entre 18.950 € et 22.770 € par an : 1/2e du salaire saisissable
  • Salaire supérieur à 22.770 € par an : 100% du salaire saisissable

La saisie-vente des meubles du locataire débiteur

La saisie-vente peut s’opérer sur les meubles qui ne sont pas nécessaires pour la vie quotidienne. Ainsi, la table à manger, les chaises, le lit , machine à laver, les meubles et objets à caractère familial ou personnel, les biens matériels nécessaires à une activité professionnelle etc… ne sont pas saisissable.

Les meubles saisis, à défaut de paiement ou de contestation sérieuse de la part du débiteur, sont vendus aux enchères par un commissaire-priseur. Le bailleur percevra ensuite le prix de vente à hauteur du montant de sa créance de loyers impayés.

En pratique ce type de saisie est peu intéressant et ne permet pas de désintéresser le créancier en totalité de sa créance car le nombre de meubles à saisir est limité et les prix de vente sont bas.

 

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Recouvrement des loyers impayés sans qu’un jugement n’ait prononcé

 Vous pouvez disposer de nouveau de votre bien immobilier mais vous n’avez pas encore obtenu le règlement de votre créance.

Pour permettre à un huissier de poursuivre le recouvrement forcé de votre créance, vous devez obligatoirement obtenir une décision de justice condamnant le locataire au paiement de sa dette.

Deux solutions s’offrent à vous pour recouvrer les sommes qui vous sont dues par votre locataire :

  • L’injonction de payer

Il s’agit de la procédure la plus simple et la plus rapide. Le bailleur a préalablement mis en demeure le locataire de régler les sommes qui restent dues et ce dernier ne s’est pas exécuté.

Le bailleur dépose alors auprès du Tribunal du nouveau domicile du locataire une requête en injonction de payer.

Cette procédure est dite non contradictoire, ce qui signifie que le locataire n’est pas convoqué devant le Tribunal. Le Juge rend alors une ordonnance en injonction de payer sur la base des pièces justificatives fournies par le bailleur.

Cette ordonnance doit être signifiée au locataire à son nouveau domicile par un huissier de justice.

Si le locataire ne règle pas sa dette, l’huissier peut alors procéder à l’exécution forcée de l’ordonnance et mettre en place les saisies évoquées précédemment.

La procédure en injonction de payer a l’avantage d’être simple, rapide et peu coûteuse.

Néanmoins, s’agissant d’une procédure non contradictoire, le locataire a la possibilité de contester l’ordonnance en injonction de payer dans le mois suivant sa signification.

Bailleur et locataire sont alors convoqués devant le Tribunal dans une procédure dite au fond, dans laquelle chaque partie pourra faire valoir ses arguments. La procédure est alors plus longue et plus coûteuse pour le bailleur mais son issue ne fait guère de doute et le locataire sera condamné au paiement de la dette.

  • L’assignation au fond

Le bailleur assigne son ancien locataire devant le Tribunal judiciaire du lieu de résidence de ce dernier.

Plusieurs audiences seront nécessaires pour permettre aux parties d’échanger leurs écritures et leurs pièces jusqu’à une dernière audience lors de laquelle l’affaire sera plaidée.

L’inconvénient majeur de cette procédure est sa durée, en moyenne de un à deux ans.

Dans tous les cas, quelque soit la procédure choisie, le bailleur devra avancer les frais de la procédure de recouvrement de sa créance. Ces frais seront dans un second temps imputés au débiteur dans le cadre du recouvrement forcé.

Si votre locataire n’a manifestement pas de revenu ni aucun bien de valeur à saisir, il ne sert à rien d’engager une procédure en recouvrement de votre créance car vous devrez avancer des frais sans aboutir à un résultat satisfaisant.

Les actions en recouvrement des loyers impayés se prescrivent par 3 ans ce qui signifie que l’action en recouvrement doit être engagée avant l’expiration de ce délai.

 

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